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中介费用纠纷的处理

来源:十堰陈宇鑫律师网  作者:十堰律师  时间:2016-01-29

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  一、二手房买卖交易中介费原则

  1、房地产经纪机构在收取存量房(二手房)买卖代理费时,实行市场调节价,由当事人双方协商确定,交易双方各承担50%,合同有约定的从其约定。

  2、收费时必须明码标价,公示服务内容,信守服务承诺与合同约定,做到质价相符。

  3、实行有偿服务时,应坚持委托人自愿原则,不得以任何形式强制或变相强制服务。

  4、房地产业协会经纪人专业委员会、原推出的中介服务指导价不再使用,定期发布存量房(二手房)买卖代理费市场参考价。

  二、二手房中介费何时交最合适?   中介费一般在签订购房合同时支付,具体以买房人和中介双方协商为主;也可以在过户当日支付中介费。具体中介费在什么时候缴纳,以双方协商来决定。   一般情况下许多中介公司都是要求签合同当日支付中介费,如果不放心的话可以先付一部分,然后过户的时候再支付另外一部分,具体可以和经纪人协商,并写进居间合同。

  三、房屋交易中介费相关法律风险提示

  1、通过中介进行二手房屋交易的,即便房屋最终未成交,交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下,即使在买受人签署佣金确认书,在交易未成就的情况下,法院亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发,酌定中介机构应收取的劳动报酬。

  2、约定以过户作为居间费用支付条件的,在过户手续已办理情况下,交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的,法院不会支持。

  3、二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就,后以房产中介工作人员承诺“能贷款,能代为出具有单位、有收入的证明”为由,拒付居间服务费的,如无无充分有效的证据证明,法院一般不会支持。

  4、就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效,买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的,可能不会被法院支持。

  5、房产中介收取委托人“购房定金”后,不能就该房屋交易达成居间促成的,可能需承担向委托人双倍返还定金的责任。故,对存在中介方的二手房买卖,定金交纳应有明确的接收主体,同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则,且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中,中介以“代管定金”形式进行居间中保的交易形式,作为一种促成交易的安排,法院在审判中通常会予以尊重和确认。

  6、一方利用对售房政策的了解,比如是否交纳营业税问题上故意做出虚假意思表示,导致另一方有理由相信,从而影响签订房屋买卖合同时价款确定,会被认定存在重大误解和显失公平,导致二手房买卖合同被撤销。

  7、中介参与的三方协议,如因附加于中介方的义务未履行,实践中如中介方承诺垫资代卖方还清贷款从银行取出抵押房产本,最终又未践诺,导致买方或卖方违约,有可能会被法院认定中介方责任属第三方责任,买方或卖方应单独向对方先承担违约责任。

  四、如何确保自己交的中介费安全?

  下设贷款或担保服务子公司是一些房屋中介公司经常使用的办法,购房者在支付房屋中介费时应注意不要将钱款直接交给这些公司或中介公司的业务人员,而应交给房屋中介公司的财务部门或通过银行转账到房屋中介公司账号,同时应要求房屋中介公司开具正规的发票。   建议:购房者在购买二手房时,首先要保留好中介费的收费凭证,以保障日后维权时可以找到必要的证据。如果真的遇到纠纷,购房者应努力与房屋中介公司总部或上 层管理人员沟通,协商解决收费争议。再次,在协商不成的情况下,购房者可以向发改委、住建委、消协反映情况,必要时可向人民法院提起诉讼,依法维护自身合法权益。