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通过中介购房需要注意什么问题?

来源:十堰陈宇鑫律师网  作者:十堰律师  时间:2016-01-29

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  1、二手房买卖为什么要通过中介?

  对于二手房买卖而言,通过房产中介进行代理,省心省力,因为二手房买卖的操作流程比较复杂:寻找房源、实地看房、确认房屋产权、审查买卖双方资格、签订房屋买卖合同、核定双方税费、办理担保、申请银行贷款、办理过户手续、领取房产证等。

  买方与中介签居间合同的核心内容是中介提供服务买方付中介费,因此,对买方来说,中介的服务在居间合同中要明确约定,中介费须分期、按比例支付,居间协议签订时付1/4,房屋买卖合同签订时付1/4,待房屋过户完买方拿到新的产权证后再付剩余的1/2。

  这样,对买方的保护力度较大,若未能顺利过户的,买方支付原约定中介费的一半即可,以免交易过户不成时与中介产生纠纷。

  2、二手房买卖必须通过房产中介吗?

  对二手房买卖而言,通过房产中介进行代理省心省力,但这不是必须的,只要掌握了二手房买卖的详细流程,您完全可以自己操作可以省下一笔不小的开支。

  3、通过中介购房什么时候付中介费?

  要看您与中介公司的合同中约定何时支付中介费用,要依约办理,否则可能会违约。应该先和买家签订合同。然后在银行办理转按揭手续。原则上应该在房产证取得后转让。

  4、房屋买卖不成中介费怎么算?

  居间人取得报酬必须具备两个要件:第一是所介绍的合同,必须成立;第二是合同的成立,与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备,委托人才负有支付报酬的义务。

  (1)一方反悔导致房屋买卖不成。

  由于房价上涨等原因,卖家经常会在签订房屋买卖合同后反悔,在此种情形下,中介已经尽到了居间义务,可以收取中介费。但是买方的中介费是由于卖家违约所产生的,因此,应赔偿买方因其违约行为而产生的中介费损失,因此,此时的中介费应由卖家全部承担。同理,如果是买家违约,则中介费应由买家全部承担。

  简言之,因买卖一方违约,而中介无过错的情形下,由违约方承担中介费。

  (2)无违约方,因政策或银行贷款原因导致买卖合同无法履行而解除的。

  典型的情形有:因共有产权人无法亲自到场或者提供委托授权而导致无法贷款、因限购而导致无法过户、因不符合贷款条件而导致无法贷款等。

  因为没有过错方,因此中介费的问题,基本要靠当事各方的约定,如果没有约定,在中介尽到合理审查义务时,法院大多会支持中介的诉求。但是根据《合同法》第427条的规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

  5、房屋买卖不成该退中介费吗?

  中介与买卖双方之间属于居间合同。买卖双方属于委托人,中介属于居间人,居间人促成买卖成立的,委托人应该按照约定支付中介费。居间人未促成合同成立的,不得要求支付中介费,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。