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为借款合同提供抵押担保要注意什么?

来源:十堰陈宇鑫律师网  作者:十堰律师  时间:2016-01-28

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  案情:

  网友小陈来咨询,今年三月份,朋友借了我20万元,我们签订了为期一年的借款合同,并约定朋友将其所有的房屋为本次借款提供担保,针对这份借款合同,想请律师看看该份协议是否有效?

  律师解答:

  (河南君友律师事务所---张可可律师)

  律师审查双方签订的借款合同后,发现几个问题,其一,小陈朋友用于抵押的房屋是经济适用房;第二,小陈朋友的经济适用房在银行办理了贷款手续,借款尚未偿还完毕;第三,借款合同约定若到期未能按时偿还借款,则借款人自动将抵押的房屋过户到小陈的名下;第四,借款合同约定双方一致同意无需到房管部门办理抵押登记,并由第三人作为见证人在合同中签字见证。

  针对上述问题,律师认为:

  首先,在该份借款协议中借款的意图如果是双方真实的意思表示,且借款行为和事实已实际产生,则针对借款部分的约定有效;

  其次,借款合同中针对抵押部分的约定无效,没有法律效力。

  律师提醒:

  第一,经济适用房性质特殊,根据现行规定,购买经济适用房不满五年,不能交易,即不得买卖、转让、办理抵押等;

  第二,以按揭房屋为抵押进行二次贷款或借款,除符合一定交易条件外,贷款金额或借款金额不得超出房屋剩余部分的价值,否则,超出部分抵押无效;

  第三,合同约定的若到期未能按时偿还借款,则借款人自动将抵押的房屋过户到小陈名下属于无效约定,在法律上称为“流抵押”,是指订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中约定,在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。《物权法》明文规定禁止抵押当事人订立流质契约。

  第四,《物权法》规定,以符合交易条件的房屋用于抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立,也就是说,不登记不发生法律效力。